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獨家研報丨上海寫字樓市場2022年Q3季度報告

發布時間： 2022-11-04   點擊次數： 987次   來源：DINA帝納國際   作者：宛耀飛整理

帝納國際 2022/Q3

報告目錄

01 宏觀數據及市場環境

02 上海寫字樓Q3季度數據分析

03 帝納預判

01  Q3季度宏觀數據概覽

上海生產總值：11,607.34億元，同比增長7.2%

人均可支配收入：20,476元，同比下降9.4%

辦公樓開發投資：328.62億元，同比增長5.3%

居民消費價格指數：102.6，同比下降1.4

上海市2022年前三季度GDP總量為30,956.65億元，比上年同期下降1.4%。

三季度以來，上海經濟加快恢復，主要指標表現好于預期，市場預期逐步改善，發展信心增強，經濟加速恢復重振，展現出較強的韌性。

經濟趨勢 （數據來源：帝納國際、國家統計局）

2022年第三季度，上海在疫情的持續反復下，雖然沒有出現二季度長時間段的靜默管理，但不少區域板塊仍面臨不定時的管控措施，全市各類辦公經營、文化娛樂等活動出現暫時性停滯狀態 ，對辦公以及商業活動等相關業務影響也較大。

好在三季度隨著項目施工恢復正常，多個物業市場迎來新項目竣工入市，積壓的商辦需求開始緩慢釋放，市場租賃需求也有所提升。

營商環境方面，更開放的人才政策及五型經濟發展舉措，為經濟進一步復蘇提供了強有力的保障；同時，上海市政府出臺了一系列刺激消費措施，修復本地居民的消費信心；另外全市也正在積極打造綠色低碳、元宇宙、智能終端等新興行業，拓展產業發展新內涵。

02  Q3季度市場分析

三季度經濟回歸正常之利好，寫字樓需求正在逐漸恢復中，但受積壓新增供應入市及部分行業退租縮租的影響，上海寫字樓市場企穩預期不佳，整體還是處于供過于求的境況。

Q3季度數據概覽 （數據來源：帝納國際）

（注：圖例中的升降指標根據2022年Q2季度數據對比）

核心區寫字樓租金達8.5元/平方米/天，空置率達14.1%；非核心區寫字樓租金達5.1元/平方米/天，空置率達20.1%。

在新項目入市帶動下，部分行業受退租縮租影響，寫字樓市場整體空置率環比上升、租金下跌態勢。

細分市場情況 （數據來源：帝納國際）

（注：圖例中的升降指標根據2022年Q2季度數據對比）

2022年Q3季度上海全市新增供應量達27萬平方米，凈吸納量達23萬平方米。

隨著項目施工恢復正常，多個新項目竣工入市，市場租賃需求也有所提升。

全市新增供應/凈吸納量數據 （數據來源：帝納國際）

2022年Q3季度核心區寫字樓空置率達14.1%，非核心區寫字樓空置率達20.1%。

在供應量增加的情況下，企業租戶因受疫情影響仍保持審慎態度，市場去化壓力不減。

空置率趨勢 （數據來源：帝納國際）

2022年Q3季度核心區寫字樓平均租金達8.5元/平方米/天，非核心區寫字樓平均租金達5.1元/平方米/天。

受限后入市供應量增加及疫情狀況的不確定性，部分業主為抓住市場復蘇機遇，選擇繼續下調租金以吸納租戶。

租金趨勢（數據來源：帝納國際）

2022年Q3季度上海辦公樓開發投資總額約為328.62億元，同比增長5.3%。

貨幣政策的發布導致貸款利率持續下行，市場成交快速回暖，疫情期間積壓的購買需求在三季度集中釋放。

辦公樓開發投資市場 （數據來源：帝納國際、上海統計局）

租售市場數據分析

2022年Q3季度上海寫字樓租賃成交比較活躍的幾大行業為TMT、金融、醫藥健康及專業服務等行業，其占比分別為35%、23%、15%、16%。

多元化的租戶需求助力市場保持穩定，然而受經濟環境的影響，上海一些企業延遲決策，在租賃策略上更為保守，一些公司重新評估了辦公需求。企業預算收緊以及復工延誤導致項目帶看和裝修都面臨挑戰，拖延了租賃進度。

三季度經濟正在逐步復蘇，買家對辦公板塊的興趣也持續升溫。內資買家繼續主導市場，維持市場高度活躍。但疫情反復、通貨膨脹及美國加息等各類外部因素導致整體投資市場不明朗，也讓投資機構對于收購項目更為謹慎。

未來新增項目

預計2022年-2024年將有超300萬平方米項目入市。

2022年預計新增項目（數據來源：帝納國際）

2023年預計新增項目（數據來源：帝納國際）

2024年預計新增項目（數據來源：帝納國際）

Q3季度土地市場

本季度共成交6幅涉辦用地，出讓面積共計375,518平方米，環比二季度增長41.15%。成交金額共計3,310,661萬元，環比增長189.60%

分區域來看，共5個區域有涉辦用地成交，其中靜安成交2宗，楊浦、浦東、徐匯和嘉定各成交1宗。

嘉定以單宗地塊成交近14.16萬平方米成為當季涉辦用地成交面積最多的區域，而靜安以2宗地塊總計成交逾200.97億元成為當季涉辦用地成交金額最多的區域。

土地成交案例（數據來源：帝納國際、上海土地市場）

未來發展片區：楊浦區、松江區

03  帝納預判：三季度經濟復蘇，寫字樓市場回暖

隨著疫情得到有效控制，市場逐步復蘇，今年三季度在新項目入市帶動下，上海寫字樓市場租賃成交量環比有所上升。但受新增供應增多、部分行業退租縮租影響，上海寫字樓市場整體空置率環比上升、租金下跌。

好在積壓的商辦需求開始緩慢釋放，企業對于降價續租、減少搬遷成本的意愿更強，業主方為了能留住客戶，穩定出租率，積極采取降低續租價格或增加免租期等措施，以減少租戶流失。

在疫情常態化影響下，企業對于精裝修、拎包入住型靈活辦公的需求明顯增加，但選址周期會拉長，決策會更慎重。

帝納預判：優質物業入市，四季度去化壓力增高

當前市場下，招商策略普遍以降價、提傭并縮短結傭周期的方式來獲得更多客戶和渠道支持，核心目標以去化為重。

預計第四季度，多數業主方為沖刺出租率，將出現價格促銷，價格跳水等現象，以此提高吸引力和競爭力。同時會給即將入市的樓盤造成較大的壓力。

展望未來，上海市經濟及商業已基本恢復正軌。營商環境方面，更開放的人才政策及五型經濟發展舉措為經濟進一步復蘇提供了強有力的保障。同時，上海也正在積極打造綠色低碳、元宇宙、智能終端等新興行業拓展產業發展新內涵。

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姜虹 丨 研策高級經理

Heidi丨Senior Research Manager

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