來源：仲量聯行
中國五強，從世界級城市到世界級城市群：成渝，長江中游，長三角，京津冀，粵港澳。
城市——容納你我與瑣碎日常，承載人類的恢宏夢想。當城市與全球化、工業化、信息化與網絡化的發展不期而遇，大都市化趨勢就此形成，更高級的城市空間組織形式也因時誕生。
作為城市的觀察者，仲量聯行從2007年開始便對中國城市的快速演變進行追蹤并整理成冊，旨在發現和甄別城市建設發展中蘊含的獨特機遇。今年，我們重磅推出《中國5強：從世界級城市到世界級城市群》白皮書，對標全球三大“灣區”，聚焦長三角、粵港澳大灣區、京津冀、成渝、長江中游城市群的獨特優勢以及發展機遇，解析不同區位城市中商業地產領域所蘊含的多元投資機會，旨在為市場各方參與者的未來決策提供有力支持。
李倩玲：仲量聯行大中華區首膳執行官
“在城市群協同發展的新格局下，圍繞城市群進行戰略布局必將成為市場參與者的共性選擇和大趨勢。未來，五大城市群商業地產投資機會有望加速提升，不同類型城市將呈現多元化、多層次機會。前瞻性的城市群戰略布局將為企業和投資者帶來多元化收益。”
政策+市場雙驅動，
筑就五大城市群““基本面”
黃志輝：仲量聯行大中華區研究部總監
“城市群”的發展，是城市化發展的必然趨勢和高級形態。
自2006年起，中國政府便著力推行以城市群作為主體形態的城鎮化進程。在“十四五規劃綱要”中，長三角、粵港澳大灣區、京津冀、成渝、長江中游五大城市群被列為了“優化提升”的第一梯隊，體現了他們在中國城市群發展戰略中的特殊地位；同時，五大城市群的脫穎而出不僅是城市化進程中經濟騰飛、大規?；A設施建設和企業快速擴張的合力之體現，也是 “政策”和“市場”雙因素共同驅動的結果。
政策驅動：自上而下的國家戰略推動五大城市群建設
“數”讀中國五大城市群——國家戰略總覽
2006
把城市群作為推進城鎮化的主體形態，高效協調可持續的城鎮化空間格局。
《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十一個五年規劃》
2014
以城市群為主體形態，推動大中小城市和小城鎮協調發展。
《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》
2016
推進城鄉發展一體化，加快城市群建設發展，優化提升東部地區城市群，培育中西部地區城市群。
《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃》
2018
以京津冀城市群、長三角城市群、粵港澳大灣區、成渝城市群、長江中游城市群等城市群推動國家重大區域戰略融合發展，建立以中心城市引領城市群發展、城市群帶動區域發展新模式，推動區域板塊之間融合互動發展。
《關于建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》
2019
中共中央、國務院明確要求以北京、天津為中心引領京津冀城市群發展。
粵港澳大灣區不僅要建成充滿活力的世界級城市群、國際科技創新中心、“一帶一路”建設的重要支撐、內地與港澳深度合作示范區，還要打造成宜居宜業宜游的優質生活圈，成為高質量發展的典范。以香港、澳門、廣州、深圳四大中心城市作為區域發展的核心引擎。
《粵港澳大灣區發展規劃綱要》
推動長三角一體化發展，增強長三角地區創新能力和競爭能力，提高經濟集聚度、區域連接性和政策協同效率，對引領全國高質量發展、建設現代化經濟體系意義重大。
《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》
2020
增強中心城市和城市群綜合承載、優化配置能力，加快發展重點城市群。
《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》
2021
以促進城市群發展為抓手，全面形成“兩橫三縱”城鎮化戰略格局。
《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》
推進成渝地區雙城經濟圈建設，打造具有全國影響力的重要經濟中心、科技創新中心、改革開放新高地、高品質生活宜居地。
《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》
2022
優化多中心網絡化城市群結構，提升綜合承載能力，打造長江經濟帶發展和中部地區崛起的重要支撐、全國高質量發展的重要增長極、具有國際影響力的重要城市群。
《長江中游城市群發展“十四五”實施方案》
數據來源：仲量聯行研究部整理
得益于高速發展的基礎建設，五大城市群的空間布局加速迭代。在過去十年自上而下的政策驅動下，五大城市群已然形成高效交通路網串聯中心城市及周邊地級市及區縣。其中城市間公路路網密度為全國密度的四倍，鐵路路網密度為全國平均密度的三倍。
市場驅動：產業、創新、人才構筑起五大城市群建設的重要力量
五大城市群聚集了大型企業，并帶動周邊產業鏈，為周邊經濟發展起到重要推動作用；科技創新方面，五大城市群領跑全國，坐擁中國超九成的獨角獸企業；此外，豐富的高校資源持續吸引人才涌入五大城市群，為創新發展注入新活力。
“數”讀中國五大城市群——市場驅動要素
人口密度對比：五大城市群VS國內其余城市群，3.2倍
人均綠化面積：五大城市群VS國內其余城市群，2.2倍
GDP總量：全國占比（2020年）56%
A股主板超千億市值：全國占比（2021年）78%
專精特新（國家級）全國占比（2021年）65%
科研支出全國占比（2020年）76%
獨角獸企業全國占比（2021年）95%
985高校（2021年）全國占比72%
值得注意的是，2020年社會消費品零售額超過千億人民幣的城市增長迅速，新增城市較為集中地出現在五大城市群中，這從側面反映出五大城市群的聚集效應已經愈發明顯。
七大類別成就城市“未來競爭力”“數”讀中國5強核心構件
“未來競爭力”指標體系
為了更好地衡量城市群的未來發展潛力，仲量聯行在這份白皮書中構建了“未來競爭力”指標體系，涵蓋了七大類別及47個變量，其中包括教育、人才、創新、企業活動、基礎設施、環境、宜居性等一系列指標。
七大類別未來競爭力指標
教育：衡量教育機構（主要是高等教育）的數量和質量
人才：評估人口、人口動態水平、人才庫的儲備量
創新：評估專利、研發支出和初創企業方面的創新水平
企業活動：衡量科技創新民企的數量和活躍度
基礎設施：評估實體基礎設施和數字網絡的質量
環境：衡量空氣質量、氣候和綠色建筑
宜居性：評估城市群的零售情況、餐飲和文化服務
來源：仲量聯行研究部
在此基礎上，仲量聯行分別解析了中國五大城市群的核心構件以及未來機遇。
長三角城市群：市場驅動、創新引領新格局
長江三角城市群科技創新能力全國領先，以電子、汽車、現代金融等產業為核心，致力于成為具有全球影響力的科創高地，以及全球重要的現代服務業和先進制造業中心。
21%，占全國GDP總量的21%是中國經濟發展的重要引擎（截至2020年）
35%，外商直接投資額占全國總額比重約35%（截至2020年）
1261，家國家級“專精特新”企業（截至2021年）
粵港澳大灣區城市群：以創新驅動區域協調發展
粵港澳大灣區是中國對外開放程度最高、經濟活力最強的地區之一。大灣區已經初步形成了以現代金融、現代物流、智能制造為核心的現代產業體系，并以“科技創新”作為產業及經濟發展的核心驅動力。
11.5%，GDP總量達11.5萬億元，占全國GDP總量11.5%（截至2020年）
>2.8，年度PCT申請>2.8萬項（截至2020年底）
3717，2020年科研支出達3717億元占當年全國科研總支出的15%
京津冀城市群：核心引領，專注區域協同發展
京津冀協同發展的功能定位是“以首都為核心的世界級城市群”，專注協同均衡發展，并在交通和環保兩個領域實現率先突破。區域的企業活動水平、創新發展指數在全國城市群中位列第一。
60%的“高精尖”市場主體
96家獨角獸企業（截至2021年）
26%的985高校全國占比（截至2021年）
成渝城市群：長江經濟帶與西部陸海新通道的戰略支點
成渝城市群依托“一帶一路”、西部陸海新通道的國家戰略，在內陸開發、西部大開發中占據著重要的戰略支點地位。金融與科技雙輪驅動成渝城市群實現可持續發展，并發揮川渝地區高消費力優勢，凸顯消費作為經濟增長的首要驅動力的核心價值。
4800，承接4800列中歐班列（截至2021年）
>2000，重慶主城都市區與成都市常住人口均>2000萬人，分列中國人口第三、第四大城市
>260家星級酒店，商旅氛圍濃厚
長江中游城市群：科技賦能、產業轉型升級
長江中游城市群承東啟西、連南接北，是我國經濟發展中最具活力和潛力的核心增長極之一。制造業是長江中游城市群的支柱產業、優勢產業，憑借優質的高校資源和宜居宜業的城市優勢，不斷吸引著人才流入。
25%，千禧一代比例達到25%為創新發展不斷注入活力（截至2020年）
570家國家級“專精特新”企業（截至2021年）
>10%外商直接投資額年均漲幅>10%（截至2020年）
多元投資機會涌現
另類資產迎來重大利好
城市群的發展模式也在對租賃以及投資市場的布局產生影響。對此，仲量聯行構建了一個基于租賃趨勢的模型，呈現了五大城市群中不同區位城市，不同類別資產的投資前景。
五大城市群商業地產投資機會
“傳統的辦公樓和零售地產市場將繼續得到五大城市群中的核心城市的支撐，同時，產業園區、長租公寓和養老地產等新興投資機會也將涌現；周邊衛星城則將承接需求外溢。物流地產這一資產類別將迎來機會，工業廠房、數據中心和養老地產等也將獲得投資者的關注。隨著各物業類型的需求進一步演進，五大城市群將推動商業地產投資機會愈發多元化。”
