現在的上海豪宅市場，是真的暗淡！

上個月，位于市中心的上海豪宅華僑城蘇河灣一套別墅，最終1.97億拍出；要知道，這樣的別墅以前的掛牌價都在3億以上，有的甚至4個億。

然而最新的成交量定格在1.97億，單價16萬，幾乎是市場價的一半！

這一拍，直接擊潰了上海豪宅的價格體系。

如果說10月上海豪宅“夭折”還有人要的話，那么進入11月，僅僅過了不到10天時間，上海豪宅市場竟陷入了無人問津的地步！

位于徐匯濱江，同樣是熱度極高的板塊，一套法拍房海珀旭暉298.16平米的上海豪宅，總價4460萬，單價14.96W/㎡，竟然直接流拍！

要知道，目前這類房源價格普遍在20萬+，而14.96萬就相當于打7折出售，然而就是這樣的低價，都無人問津。

而在這條房子流拍的同一天，11月1日，位于陸家嘴板塊的九廬，這個曾經搶都搶不到的“網紅盤”，一套248.16㎡的法拍房，最終以總價4281萬，單價17.25W/㎡成交！

要知道，當前九廬小區的整體成交價都在22萬左右，雖然這套法拍房樓層一般，只在3樓，那么真實的市場價其實也在20萬左右。

如果再對比樓層稍高，面積相似的房源，事實上，這類型的房子掛牌價都達到了24.5萬/平！

當然，法拍房有其特殊屬性，其成交價和流拍并不能完全反應市場價；可即便如此，上海房價下行壓力已經形成，這種壓力不再局限在輿論和心理層面，而是實實在在的反應在成交價上了！

所以我們奉勸各位，二手上海豪宅市場出現下行，但對于新房來說，尤其是市區優質地段的新房，依舊有著無可比擬的優勢，畢竟新房價格還是低于上述這些二手上海豪宅，限價依舊從嚴，買到依舊非常實惠！

01  徐匯

御江廷位于徐匯濱江，絕對的網紅區域，絕對的倒掛空間！

樓盤第六批次已過會，推出戶型面積從約76-255㎡2-4房，具體包括約76㎡2房、99㎡2房、99㎡3房、155㎡4房，255㎡大平層，均價13.1萬/平，共計323套房源。

樓盤規劃設計方案已公示：樓盤由部分商業+3棟辦公樓+3棟高層住宅組成。其中3棟住宅分別為1棟25層、2棟26層。

徐匯濱江樓盤定位為“西岸金融城”，位于徐匯區東部黃浦江畔，銜接徐家匯城市副中心，緊鄰內環線。該片區是黃浦江兩岸地區“十三五”規劃列明的重點開發區域，也是上海目前文化傳媒與數字科技發展的標桿地區之一。

區域內正逐漸構建文化創意、科技創新、創新金融三大產業互為支撐的國際創新創意產業群，布局西岸傳媒港、西岸智慧谷及西岸金融城。西岸金融城更是定位為世界級金融產業發展平臺、融合共生的金融城3.0以及全球數字貨幣中心。

從方位來看，出讓地塊不僅坐擁黃浦江岸線，而且周邊已經聚集諸多文創產業和高端社區，將和既有產業形成互動關聯，助推徐匯濱江加快建設“全球城市的卓越水岸”。

香港置地·啟元位于徐匯濱江核心區域，是今年上海豪宅客戶非常關注且期待的樓盤，因為它所打造的面積段也是給頂級人群所使用的。面積段為約280-330平大平層。

因為限價，所以該上海豪宅項目定價不會特別離譜，也因為價格不會離譜，該上海豪宅項目的購買難度也會隨之增加，所以購買該上海豪宅項目，不僅需要雄厚的資金，更要有自身的社保加持。

香港置地·啟元是2020年中國總價地王，整個地塊分為28宗小地塊，其中出讓的建筑面積中，住宅總計18.25萬方，其中商品住宅約2.9萬方，占建筑面積的2.7%，租賃住房用地15.30萬方。

根據方案，可售商品房共有三棟樓，最北側兩棟21層住宅以及最南側一棟6層住宅，其余為商業、保障房、租賃住房及文體建筑，可售住宅2.9w方也只占地塊開發體量的27%，整個西岸金融城的1.5%，實在是非常稀缺。

稀缺就意味著價值，所以這個盤，真的可以閉眼買，必賺！

地產·尚海悅庭位于徐匯長橋板塊，樓盤地塊東側為匯成南街里樓盤，南靠07C地塊、西側為長橋八村、北近羅秀路。

樓盤將推建面約88-162㎡3-4房，首開531套建面約88-99m2高層，目前售樓處已開放，需預約參觀，預計七批次入市，預計均價9.5萬+/平。

該上海豪宅項目共有8棟住宅，其中2棟7層、6棟17層，總計將提供商品房615套，主力產品有建面約87-160㎡2-4房。

02  浦東

陸家嘴區域雖然開發接近尾聲，但還有新房面世，此前濱江凱旋門三期就層爆料過有望下半年入市，能否出現在第七批次名單，我們拭目以待！

濱江凱旋門位于浦東新區浦明路688號，樓盤北至張楊路，南至濰坊（西）路，西側幾乎”零距離“緊挨著黃浦江。

浦明路沿線是小陸家嘴的傳統上海豪宅區域，樓盤又位于浦明路西側，更是坐擁黃浦江一線江景，還能遠眺外灘萬國建筑群；配套方面上，陸家嘴的商業都能享受到，包括IFC Mall、正大廣場、第一八佰伴、時代廣場 、新梅聯合廣場等。

樓盤占地6.1萬㎡，建筑面積15.35萬㎡，由13棟高層住宅和23棟臨江別墅組成，并以扇形排，大部分樓棟都可以擁有江景視野。

社區自帶約8000㎡會所“新薈所”，由曾主理紐約四季酒店的國際知名大師Chandu Chhada 主理設計。會所包含日光泳池、奢華SPA、江景宴會廳、兒童游樂場、拳擊室、健身房等星級配套。

濱江凱旋門三期是樓盤的收官之作，主力戶型有： 建面約127-133㎡2房； 建面約158-222㎡3房； 建面約243-356㎡4房。

保利天峯位于浦東世博板塊，比鄰前灘，是名副其實的優質板塊，所以保利天峯也是十足的上海豪宅。

該上海豪宅項目直面黃浦江，別問黃浦江值多少錢，這個問題誰也回答不上來！

該上海豪宅項目一直傳言取證，都快到4季度了，至今都沒有消息，據悉開發商想申請14萬+的價格，但因為某些因素，一直拿不到想要的價格！

當然，現在的上海豪宅也不愁賣，即便該上海豪宅項目拿到14萬以上的價格，依舊存在很明顯的倒掛空間，所以保利天峯也是很多高端客戶想要入手的樓盤。

畢竟過幾年，這個樓盤，也有望成交25萬，甚至30萬的價格。

別不相信，在上海，沒有什么事兒是發生不了的。

樓盤西側沿江布置6棟8層住宅，其中靠世博大道5棟為保留建筑，東側沿雪野路布置高層住宅，形成西低東高兩道天際線，最大程度上利用江景資源。由于馬路對面就是黃浦江，沒有任何遮擋，所以整個社區未來基本可以縱享一線濱江景。

樓盤將推出約170-250平3-5房，毫無疑問，就是給經濟實力雄厚的高凈值人群準備的。

浦江壹號就是格力32號地塊，格力開發，九宮格看江第一排，正對前灘休閑公園，旁邊就是開發商格力在上海的首個樓盤浦江海德和三湘印象名邸。

浦江壹號總建筑面積約53317㎡，樓盤由2棟12層、1棟7層、2棟8層住宅組成，建面約54-220㎡戶型，以大平層為主，總共僅約136套房源。

樓盤為“開放式街區”，并設置小區中央休息區，包括小型、親密的休息空間；以及系列花園，包括水景園林、下沉庭院、游戲空間、親子空間等。由英國羅杰斯建筑事務所設計，運用大面積落地玻璃、大尺度懸挑結構、街區式住宅布局以及三角形的寬敞陽臺。

當前浦江壹號已封頂，正在等待入市。

樓盤周邊配套成熟，未來生活便捷。

教育方面，樓盤直線距離500米內，從冰廠田到華二前灘，從惠靈頓到嘉寶，公立幾乎最難進的幼兒園、學校，私立民辦界的傳奇學府云集在此。

醫療上，國際綜合性醫院前灘萊佛士國際醫院；

商業上，前灘太古里；

另外生態上，有約2.3公里黃浦江岸線，前灘休閑公園、前灘友誠公園、前灘體育公園3大公園融入到整個板塊的規劃。

陸家嘴21號地塊陸家嘴集團開發，綜合體打造，緊貼前灘太古里，前灘最佳位置之一，打造4棟超高層住宅，建面約108-346㎡，規劃可售住宅642套

建面約93㎡2房2廳1衛

建面約125㎡3房2廳2衛

建面約150㎡3房2廳3衛

建面約175㎡4房2廳3衛

建面約210㎡4房2廳3衛

樓盤分為南北兩塊，南面的21-02地塊總建筑面積約38.33萬㎡，規劃建1棟38F辦公樓、1棟5F裙房、2棟42F住宅，容積率5.7，住宅384套。

北面的21-03地塊總建筑面積約31.95萬㎡，規劃建1棟31F辦公樓、1棟5F裙房、2棟39F住宅，容積率5.5，住宅258套。

2幅地塊總開發體量達到60萬㎡，體量非常大，又是開發難度比較大的綜合體，將會是前灘的收官之作。

交通方面：距離東方體育中心地鐵站僅有300米。6號線、8號線、11號線以及規劃中的19號線都在這里；

商業方面：北鄰前灘世貿中心、東至濟陽路、西側是前灘中心和前灘太古里，南側是正在建設中的信德文化中心。

學校方面：區域有惠靈頓外籍人員子女學校、華師大二附中前灘學校；

醫療方面：前灘萊福士醫院。

03  新靜安

珠江安康苑一定是靜安市場中的絕對好樓盤，此前樓盤說第二批次就能上，結果“鴿”到現在，有消息稱，樓盤可能在第七批上市，此次入市的價格或要比去年12.88萬/平上浮一些。

此次樓盤將推出205套房源，面積段與一期一致，都為約140-260㎡精裝3-4房，是個為頂豪客戶服務的樓盤。

對比周邊次新二手，安康苑的性價比也非常高。

中糧天悅壹號二手掛牌價已達16-17萬/㎡，

圣和靜安公館15萬+/㎡，

華僑城蘇河灣更是逼近20萬/㎡

珠江·安康苑位于靜安蘇河灣核心區域，近年來少有的百萬方城市更新綜合體中的住宅，且離蘇州河很近?？梢钥吹?，無論是人民廣場、外灘、陸家嘴，都離樓盤不遠，靠近上海傳統市中心。

更何況安康苑還不只是純住宅，而是集超甲級辦公、超星級酒店、大型商業于一體的大型綜合體，“含金量”完全不在一個等級，未來的價值更是不可估量！

總體量超百萬方，整個大盤走的是高端規劃路線，不同于于一般的城市綜合體，其中住宅規模在整盤中僅占到不足1/3，其余近2/3的面積，是整個樓盤的亮點所在。

珠江·安康苑提出了“一軸兩帶六區塊”的規劃理念，由6個地塊組成，分為南北兩區。將打造一個專屬于蘇河灣版的新天地。

樓盤一期首推24號地塊，規劃由3棟150米超高層住宅樓、新建風貌合院、風貌里弄組成。建成后將成為上海繼湯臣一品，世茂濱江花園，華僑城蘇河灣，海泰北外灘的第五高住宅建筑！

珠江·安康苑二期將推的205套建面約140-260㎡3-4房的改善型產品。

大寧就是上海新興市場，活力強勁，熱度極高，買到此，毫無意外，房價漲幅會領跑中環各個板塊。

第五批次里，大寧板塊的新房靜安天悅二期即將取證，值得大家期待！

樓盤二期房源344套，面積段為106-244平，裝修交付，均價10.5W！

樓盤一期取證338套房源，吸引了1062組客戶，社保系數0.16！入圍分數83.2分，開盤當日售罄。

樓盤就位于大寧金茂府南側一路之隔，目前大寧金茂府二手價格14w元/㎡以上，而該上海豪宅項目房地聯動價僅10.5w元/㎡，肉眼可見的套利空間！

當然，該上海豪宅項目分數會非常高，需要高分客戶前來購買，而低分客戶，只能望房興嘆了！

市北華庭的熱度或不亞于靜安天悅，它同屬于新靜安大寧板塊，大寧如今本就是城市中產爭搶的對象，畢竟倒掛非?？捎^。

樓盤僅兩棟可售住宅，體量非常小，而且還有65平的小戶型產品，不用說在大寧，整個中環內這樣的小戶型都非常少，對于預算不多又想進入中環的朋友來說一定是個非常難得的上車機會。

所以市北華庭的分數極有可能要75分以上，高積分客戶可以準備起來了！

樓盤緊鄰中環線及地鐵1號線汶水路站，北側與仁恒靜安世紀、靜安映僅一街之隔。地塊西側就是規劃中的大寧國際學校小學部。

市北22-02地塊為商住辦性質用地，住宅部分僅2棟25層的高層住宅，住宅南面則是社區中心、商辦部分。

住宅產品戶型主要有建面約65㎡1房、約115㎡3房、約135㎡4房。

04  楊浦

楊浦東外灘新房保利·瓏譽第六批次已過會，將推出318套建面約99平3房、約176平4房，均價9.9萬/平。

首批首開1、2、3、6、7棟，其中30套約176大戶型，其余均為約99小戶型。

去年10月12日，上海第二批集中供地，保利置業以36.81億底價斬獲上海楊浦區定海社區D2-2地塊（定海路街道152街坊），成交樓板價58010元/平方米，溢價率0%，該地塊房地聯動價：9.9萬/㎡。

“定海三兄弟”之一保利瓏譽六批次已過會，即將啟動認購。該上海豪宅項目相較周邊其它樓盤，聯動價相同，但樓板價更低，有望做出更高標準的產品。據悉冬哥團隊得知，保利瓏譽沒有書包，也不卡首付，非常良心！

定海社區位于楊浦內中環，這里曾經默默無聞，更算不上高端住區；然而，近年來，純宅地不斷浮出水面，儼然上海城央的一個供應大戶。

隨著舊改的大力推進，定海社區搬遷的工廠越來越多。因此就整理出了不少土地，讓定海一躍成為上海城央的宅地供應大戶。

根據樓盤規劃設計方案，將建造8棟16-18層高層住宅，另有1棟15層保障房及13層養老用房。樓盤距離地鐵12號線愛國路站約300米，出行非常方便。

金隅·外灘東岸有望第七批次過會，推建面約99/135㎡3房&約148㎡4房，樓盤前期均價約11.5萬/㎡，預計推出396套房源。

金隅·外灘東岸一期于8月3日開盤選房，1009組認購，692組入圍，入圍積分70.62分，270套房源毫無懸念全部售罄！

金隅·外灘東岸位于楊浦區內環內，位置優越，距離地鐵12號線寧國路站直線距離約700米，此外，周邊還有8號線以及在建中的18號線。

楊浦內環內金隅·外灘東岸兼具內環剛需和剛改購房群體，整體戶型設計合理，與大型社區樓盤仁恒海上源一河之隔。兩個樓盤都位于楊浦江浦，屬于內環內地段，鄰近江浦公園地鐵站，東臨東外灘，西接虹口區。

中海&楊浦城更江浦樓盤中海·海上和集，售樓處已開放，將推建面約99-175㎡3-4房。

樓盤鄰近地鐵8號線、10號線、18號線，直線距離鞍山新村地鐵站約僅550米，軌交出行非常方便。

樓盤規劃設計方案已公示：樓盤由6棟9-27層住宅+1棟8-14層保障房+4棟5F辦公+部分商業以及配套用房組成。（其中，1#為18F+20F層的純高層、2#為6層的多層+11層小高層+17層高層，3#為6層多層、4#為18層小高層、5#為12層小高層+20層高層，6#為15層高層，7#為8層的保障房。）

從體量來看，樓盤可能是楊浦近期最大的供應。從公示方案可以看出來，地塊比較規整，且有著較大的樓間距，沿街商業及配套圍合在小區周邊。

樓盤基本信息：

四至：北至遼源西路，西至南北通道，南至飛虹路，東至許昌路

開發商：中海+楊浦城更

體量：約9萬㎡住宅，超800套可售供應

產品面積：住宅約99㎡、145㎡、175㎡；獨棟企業公館 1000-1300 ㎡

瑞仕云曜璟庭位于楊浦內環，推約99-180㎡高層住宅待入市，聯動價10.99W！545套可售(99㎡3房近400+套，135/145/180㎡4房近80套)。

建面約99㎡3房2廳2衛

建面約139㎡4房2廳2衛

去年10月，上海城建以總價33.3億競得楊浦區江浦社區D-05地塊（江浦街道162街坊），成交樓面價61769.27元/㎡。

根據樓盤規劃方案，城建江浦樓盤由6棟住宅+1棟保障房+部分配套用房組成。

其中，1#為18F+20F層的純高層、2#為6層的多層+11層小高層+17層高層，3#為6層多層、4#為18層小高層、5#為12層小高層+20層高層，6#為15層高層，7#為8層的保障房。

周邊前期新房樓盤為保利天匯，位于本地塊西南角馬路對過，保利天匯2021年開盤均價為：10.99萬/㎡。

05  虹口

當瑞虹新城、招行虹璽等紅盤售完后，虹口迎來一輪短暫斷供潮，不過，虹口依舊有著非常高端的新房等待入市。

比如海泰北外灘，樓盤位于虹口北外灘，都知道北外灘已經成為了中央活力區，浦西天際線的打造都匯聚在此。

再結合北外灘旁的外灘和江對岸的陸家嘴，事實上，在這里已經形成了一處上海高端層級的“金三角”。

地段優質就有了做上海豪宅的基因，樓盤將會由三棟160米的超高層住宅組成。

面積段就非常豪橫，主力面積約為370、600、720、750、1200、1500平。

其中一號樓內的戶型為建面約750-1500平

二號樓內的戶型為建面約370-720平

三號樓內的戶型為建面約600-1200平

比起如今上海浦西地區最高的住宅：華僑城蘇河灣88號院的150米還要高10米。

而且南邊的樓棟頂部就設計了一座上海唯一的住宅停機坪，太過于豪橫了。

海泰北外灘的社區內部配套，更是“壕無人性”！簡單舉幾個例子：

室內干衣系統。

寵物間和寵物通道，電梯寵物提示系統。

寵物戶外專屬游樂區和寵物衛生間。

郊區專屬有機農場直送新鮮食材，全程冷鏈，全天二十四小時供應。

地下空間配置私家車駕駛員和私人助理休息室、家庭酒窖、家庭儲藏室。

私家車駕駛員和私人助理集中健身娛樂空間。

訪客等候區和訪客駕駛員休息室。

專屬快遞收發室和智能收取系統。

集中洗衣服務系統。

集中高檔衣物儲藏空間。

家庭影音室

專屬大型車停車位

連寵物都有衛生間，這個樓盤，隨便哪一處，都是豪橫的代表！

你覺得這樣的房子，日后能值多少錢？

06  普陀

普陀的等級也在逐步顯現，比如武寧板塊，它優勢也十分明顯，尤其是它的交通，自駕出行有內環高架路，東西向都有上下匝道；還將實現超便捷的6軌交匯：軌交3、4號環線、7號線、11號線以及13號線，加上新開通的14號線，四通八達的黃金區位，出行暢通無憂。

武寧板塊內的商業，最具代表性的就屬環球港了，環球港是金沙江路站上蓋的巨型商業綜合體，也是普陀目前的地標建筑。這里除了大型商場，還是5A甲級辦公樓，另包含五星級的凱悅酒店。

而這里最值得期待的當屬招商蘇河璽，樓盤將推約107-148㎡3-4房，指導價10.52萬/㎡，預計7批次入市。

上海今年首輪集中供地的首日，招商以底價625000萬元競得普陀區中山北社區C060202單元B3-16地塊（定名：招商·蘇河璽），容積率：2.68，成交樓板價64581元/㎡，房地聯動價105200元/㎡。

樓盤擬建10棟14-32F高層住宅，預計首開其中5棟，共278套，主力戶型為建面約107㎡3房和148㎡4房。

「建面約107㎡3房戶型」

「建面約148㎡4房戶型」

招商蘇河璽相比之前的新湖明珠城，在面積上對比，蘇河璽主力100平三房，面積相對較小，套均1050萬，總價相對也更有競爭力，上車壓力更小。

內環內，百平3房總價1000萬+，還是非常香的，加上是招商出品大概率高品質的保障，預測是會觸發高積分的網紅盤。

如此看來，蘇河璽江占據一定位置優勢的同時，也或許還會是內環內單價最低的新房之一。

武寧還有一全新盤，為招商保利新世界武寧樓盤。樓盤方案已公示，將推出520套高層房源，聯動價10.52萬/平。

今年7月，招商&保利&新世界聯合體以總價約34.2億，競得普陀區中山北社區C060202單元B2-18地塊，該上海豪宅項目就在新湖明珠城的隔壁，咫尺蘇州河畔！

根據規劃：樓盤將擬建4棟17-33F住宅、1棟4F住宅、1棟14F保障房以及部分配套用房。

招商保利新世界武寧樓盤周邊有三條地鐵線，距離最近的是14號線曹楊路站，約150米左右；還有3/4號線曹楊路站，約800米；13號線武寧路站，約350米。

14號線曹楊路站出來，馬路對面就是IMAGO我格廣場，稍遠一點，約2公里可去往環球港、約3公里左右可去往天安千樹、約靜安寺商圈等、約4公里左右可去往南京西路商圈等。

總之，居住在此，基本可以享受到一切上海的商業配套設施。

作為老牌城市副中心，真如一直是普陀區內備受關注的潛力板塊。

雖然因為棚改、高壓線等問題耽誤多年，但隨著這些歷史不利因素的整改，上海西站的升級，高尚領域等標志性商業的打造，再加上14、15號線的開通，5軌環繞及城市副中心定位，真如的發展前景還是相當可觀的！

目前，真如核心區共規劃建設超過5座，總體量超100萬方的購物商圈群，包含中海環宇中心、長江實業LOVE大都會、星光耀廣場、綠地天匯廣場和光明綜合體等。

品尊國際事實上是位于真如板塊，樓盤三期預計第七批過會，整盤三期共計970套房源，面積約102-205平3-4房，首期推出約300套體量。

建面約102㎡三房二廳一衛

建面約128㎡三房二廳二衛

建面約141㎡四房二廳二衛

建面約159㎡三房二廳三衛

建面約175㎡四房二廳三衛

建面約205㎡四房二廳三衛

品尊國際三期樓盤位置就在普陀區府村路上，品尊國際二期的西北面，依然是臨近軌交7號線嵐皋路站不遠。

品尊國際本身是集住宅、酒店、辦公樓、大型商業于一體的多業態都市綜合體，旁邊即是弘基時尚生活中心，周邊配套非常不錯。自帶商業品尊和美廣場，弘基時尚生活中心等。

另外，樓盤自帶童星幼兒園(品尊國際部)，周邊還有上海市洵陽路小學，上海市江寧學校(石泉校區)，管弄新村小學等；還有上海市同濟醫院（三甲醫院），上海市普陀區中醫醫院(萬里分部)等醫療。