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成交低迷,市場情緒轉冷!上海豪宅購房力也不足了?
發布時間:2022-11-29    147瀏覽 上海豪宅

行情不給力,上海豪宅市場似乎也越來越冷了。

雖然6月復工后,上海豪市場市曾經短期集中成交、高度活躍。但這波熱度并沒有長久持續下去,不管是新房還是二手房,甚至是近期的法拍房都已開始轉冷,市場情緒正在傳導。

#1

注意!上海法拍房降溫

以前,在二手房市場火熱的時候,法拍房往往會拍出高溢價,成交單價往往會遠高于市場價格。

不過,最近上海法拍房接連"爆冷",先是陸家嘴九廬成交單價17.3/㎡,接著是老西門復興瓏御成交單價20/㎡。說明上海的豪宅市場目前在快速轉冷。

就在上周,新天地板塊——淮海晶華成交了一套建面約745.56㎡的房源,帶20年的車位租約。最終僅1人申請報名,以7770萬的總價成交,單價為10.42/㎡,市場評估價為1.0952億,等于市場價打7折拍出!

此外,徐匯濱江的海珀旭暉,上周也成交了一套298.16㎡大平層,成交總價4504萬,折合單價15.1/㎡。市場評估價5575萬,差不多是市場價8折成交!

昨天,豫園外灘小南門板塊——東業大廈,最新成交了一套157m2房源,1125.5萬成交價格,折合單價7.17/㎡。市場評估價約1617萬,差不多相當于打了7折。

以上可以看出,近期上海成交的高價法拍房中,成交價低于評估價的占比越來越高!這也就意味著豪宅降溫現象已經發生。

#2

市中心新房供應減少

短期波動,長期仍被看好

新房方面,同策研究院數據顯示,第二、三批次新房有12個項目備案均價超過10萬元/㎡,其中有9個供應150 ㎡以上的戶型。6-8月新房豪宅就已成交1374套,超過去年一年豪宅成交量的五成,直接提升市場士氣!

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一方面,高凈值人群對風險的偏好降低,更注重安全而非增長。位于核心城市、核心地段的住宅產品,適合作為穩定的資產保值來抵御各種不確定性。

另一方面,一線核心城市的住宅變現能力較強,處置相對靈活,疊加市場供不應求的預期,因此更受高端市場歡迎。

但是,從上海第四批集中供應開始,上海市中心房源供應減少,均價超10萬且大戶型供應更是稀缺。

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數據顯示,202210月上海新房總價2500萬及以上房源供應僅僅18套,較9月還上漲157%,供應均價為140236/㎡,環比上漲51%。

隨之而來的便是成交量的大幅下滑。202210月上海新房總價2500萬以上房源共成交67套,環比下跌16.25%。

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不過,市中心房源短缺所帶來的市場冷淡,可能只是一時的。上海核心區域的一手房高端住宅基本還是不愁賣,長期仍舊被市場看好。業內人士表示。

以位于徐匯濱江的某新盤為例,臨近入市,項目對資金的要求更清晰,比如會傾向于客戶短期內完成付款,但這并沒有影響客源數量,最近一次統計顯示,客源不僅沒減少,反而有所增加。相關銷售人員介紹說。

#3

掛牌量增多、掛牌價連降

二手價格不斷下調

作為市場的風向標,上海二手高端住宅市場也出現降溫的跡象。

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根據中原地產研究院數據顯示,10月上海二手豪宅市場共成交66套,環比下滑18.52%,同比上漲53.49%。

其中,最主要的變化是掛牌量的增長,但其中不乏抱著試水心態掛牌的業主。每個小區都有這種心態的業主,而且占到一定的比例。以世茂濱江花園為例,這個總房源量超5000套的社區,有近200套房源掛牌,但在我們看來誠意出售的也就在幾十套。有中介表示。

而相較于掛牌量,更挑動市場神經的,則是價格的下調。

從多位滬上中介處了解到,諸多房源近期出現了明顯價格調降,如云錦東方、陸家嘴壹號院、濱江凱旋門、露香園等高端住宅項目中,有業主對掛牌價進行調降,降幅從200-700萬不等。

比如,陸家嘴北濱江的標桿社區——萬科翡翠濱江的一套總建面超310平方米的房源,9月份以來多次降價,至10月底,已累計降價達800萬元,售價不到5000萬元,折合單價約15.8/㎡。

對于近來頻繁出現的降價、掛牌量增多等消息,有不少市場觀點認為,當前的降溫具有導向意義,預示著未來上海市場的掉頭向下。

不過一些資深的業內人士則認為,高價掛牌、降價成交,是上海高端豪宅成交的常態。每年臨近年末,二手房高端住宅的掛牌量都會有所增加,也會有些房源降價銷售,其中是有不少房東是要套現進行周轉。

整體來看,現階段的降價更多的是理性回歸。

本文數據內容來源于中原地產研究院、同策研究院、第一財經等綜合整理


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