行情不給力，上海豪宅市場似乎也越來越冷了。

雖然6月復工后，上海豪市場市曾經短期集中成交、高度活躍。但這波“熱度”并沒有長久持續下去，不管是新房還是二手房，甚至是近期的法拍房都已開始轉冷，市場情緒正在傳導。

#1

注意！上海法拍房降溫

以前，在二手房市場火熱的時候，法拍房往往會拍出高溢價，成交單價往往會遠高于市場價格。

不過，最近上海法拍房接連"爆冷"，先是陸家嘴九廬成交單價17.3萬/㎡，接著是老西門復興瓏御成交單價20萬/㎡。說明上海的豪宅市場目前在快速轉冷。

就在上周，新天地板塊——淮海晶華成交了一套建面約745.56㎡的房源，帶20年的車位租約。最終僅1人申請報名，以7770萬的總價成交，單價為10.42萬/㎡，市場評估價為1.0952億，等于市場價打7折拍出！

此外，徐匯濱江的海珀旭暉，上周也成交了一套298.16㎡大平層，成交總價4504萬，折合單價15.1萬/㎡。市場評估價5575萬，差不多是市場價8折成交！

昨天，豫園外灘小南門板塊——東業大廈，最新成交了一套157m2房源，1125.5萬成交價格，折合單價7.17萬/㎡。市場評估價約1617萬，差不多相當于打了7折。

以上可以看出，近期上海成交的高價法拍房中，成交價低于評估價的占比越來越高！這也就意味著豪宅“降溫”現象已經發生。

#2

市中心新房供應減少

短期波動，長期仍被看好

新房方面，同策研究院數據顯示，第二、三批次新房有12個項目備案均價超過10萬元/㎡，其中有9個供應150 ㎡以上的戶型。6-8月新房豪宅就已成交1374套，超過去年一年豪宅成交量的五成，直接提升市場士氣！

一方面，高凈值人群對風險的偏好降低，更注重“安全”而非“增長”。位于核心城市、核心地段的住宅產品，適合作為穩定的資產保值來抵御各種不確定性。

另一方面，一線核心城市的住宅變現能力較強，處置相對靈活，疊加市場供不應求的預期，因此更受高端市場歡迎。

但是，從上海第四批集中供應開始，上海市中心房源供應減少，均價超10萬且大戶型供應更是稀缺。

數據顯示，2022年10月上海新房總價2500萬及以上房源供應僅僅18套，較9月還上漲157%，供應均價為140236元/㎡，環比上漲51%。

隨之而來的便是成交量的大幅下滑。2022年10月上海新房總價2500萬以上房源共成交67套，環比下跌16.25%。

不過，市中心房源短缺所帶來的市場冷淡，可能只是一時的。“上海核心區域的一手房高端住宅基本還是不愁賣，長期仍舊被市場看好。”業內人士表示。

以位于徐匯濱江的某新盤為例，臨近入市，項目對資金的要求更清晰，比如會傾向于客戶短期內完成付款，但這并沒有影響客源數量，“最近一次統計顯示，客源不僅沒減少，反而有所增加。“相關銷售人員介紹說。

#3

掛牌量增多、掛牌價連降

二手價格不斷下調

作為市場的風向標，上海二手高端住宅市場也出現降溫的跡象。

根據中原地產研究院數據顯示，10月上海二手豪宅市場共成交66套，環比下滑18.52%，同比上漲53.49%。

其中，最主要的變化是掛牌量的增長，但其中不乏抱著試水心態掛牌的業主。“每個小區都有這種心態的業主，而且占到一定的比例。以世茂濱江花園為例，這個總房源量超5000套的社區，有近200套房源掛牌，但在我們看來誠意出售的也就在幾十套。”有中介表示。

而相較于掛牌量，更挑動市場神經的，則是價格的下調。

從多位滬上中介處了解到，諸多房源近期出現了明顯價格調降，如云錦東方、陸家嘴壹號院、濱江凱旋門、露香園等高端住宅項目中，有業主對掛牌價進行調降，降幅從200萬-700萬不等。

比如，陸家嘴北濱江的標桿社區——萬科翡翠濱江的一套總建面超310平方米的房源，9月份以來多次降價，至10月底，已累計降價達800萬元，售價不到5000萬元，折合單價約15.8萬/㎡。

對于近來頻繁出現的降價、掛牌量增多等消息，有不少市場觀點認為，當前的降溫具有導向意義，預示著未來上海市場的掉頭向下。

不過一些資深的業內人士則認為，高價掛牌、降價成交，是上海高端豪宅成交的常態。每年臨近年末，二手房高端住宅的掛牌量都會有所增加，也會有些房源降價銷售，其中是有不少房東是要套現進行周轉。

“整體來看，現階段的降價更多的是理性回歸”。

本文數據內容來源于中原地產研究院、同策研究院、第一財經等綜合整理